2021-10-03來源:南京房產網正文:猝不及防!剛剛南京3大信號曝光,下半年買房更難了
時至年中,南京已經悄悄透露3大強勁信號,似乎下半年樓市南北!
先有理解,才有預判。今年上半年的市場非常微妙,甚至部分信號,有數史可尋。
上半年樓市火熱,比肩2016年!
調控或已箭在弦上
上半年,重點城市的樓市都十分火熱,這一點數據上即可獲得證實。
據貝殼研究院監測,2021年上半年重點50城二手房成交量同比增長6成,較去年下半年快速增長12%。
上半年重點50城二手房交易額(GMV)同比快速增長約65%,較去年下半年增長約14%。
比起二手房,新房更為明顯。
根據國家統計局數據,2021年1-5月全國商品住宅銷售面積、銷售額(GMV)分別為5.97億㎡、6.46萬億元,同比分別快速增長39.0%、56.5%(去年同期基數較低),比2019年同期分別快速增長22.6%、43.4%,絕對規模均為2016年以來歷史同期最低。
以史為鑒,2016年是上輪房價大漲的峰值,同時也引來了后繼的無數次密集調控。
不難得出結論,為了遏止先前有可能發生的「大上漲」,有可能還會加碼調控,
而熱點城市這波火熱的行情,遠比并非沒什么征兆。
疫情后貨幣放水、國外訂單大量流向、人口增加、長期積壓的剛需購買力被獲釋。
這些因素會讓當地人的財富暴漲,轉而投入低能級城市的樓市。
就在近期,外地人(非南京戶籍)出示南京購房證明生變,南京的房票門檻也變相提升。
之前,符合2個條件之一即可:
1、3年內在南京繳納社?;騻€稅滿24個月(不可補繳);
2、獲得碩士及以上學歷、高級職稱、高級技師職業資格,提供與在寧單位簽定的勞動合同。
現在,2個條件被劃去了一條:
1、3年內在南京繳納社?;騻€稅滿24個月(不能補繳);
2、取得碩士及以上學歷、高級職稱、高級技師職業資格,獲取與在寧單位簽定的勞動合同。
而根據最新政策,外地人想要在南京購房,需符合以下三個條件之一:
1、合乎人才購房條件,出示人才購房證明(人才房限售5年);
2、近3年內,在南京至少倒數交納2年社?;蚣{稅證明;
3、落戶南京。
房貸利率持續上升
買房的錢被“限流”了
買房的龍頭之一,就是錢。
所以當遏制住房貸的錢,也就變相限制了不少人的買房計劃。
這個「用來買房的錢」有2個層面:一是房貸額度,二是房貸利率。
首先,額度方面,因2020年底,央行從銀行側對個人和企業的房地產貸款比例進行了容許。年中本就是貸款額度緊張的時間點,如今再加央行的新規,房貸額度更加緊張。
據理解,南京范圍內的銀行下款的時間逐漸從原本的1個月,變為3個月,甚至不確定。
其次,在房貸利率層面,南京范圍內,首套房利率達到5.65%(即加100個基點)已經成為主流。
在二套房利率方面,大多數銀行利率普遍為5.85-5.95%,即加120-130個基點。另外,中國銀行和杭州銀行超過6%,即加135個基點。
此外,中國銀行、農業銀行、工商銀行、南京銀行、興業銀行等不少銀行已經明確暫停辦理接力賽債業務。
目前,南京市場上的提高需求占據主流,很多人都是買了手中占有名額的二手房來出售新房。
二手房停貸,一方面會限制住想換房的人,可以推遲一些人的買房、換房需求,最終的效果是防止樓市過熱,增進行業平穩健康發展。
不可否認在這個時間點上,二手房市場將遭到嚴重考驗,對誘導二手房房價,有顯著的效果。
對于新房而言,除江寧板塊以外,南京其他區域新房基本都提升了首付比例,買房門檻更高了。
12個板塊毛坯禁售上漲!
未來南北以定了
樓市短期看政策,中期看土地。
土地市場毫無疑問是樓市風向標,感慨預示著樓市未來走向!
目前,南京已有12個板塊毛坯限價上漲,幅度在200-3850元/㎡之間平均。
不僅是未來毛坯禁售增長,很多區域的地價記錄也一樣被刷新:
1、新的玄武招商G24地塊,成交價總價88.9億,刷新區域總價新紀錄!
G24地塊毛坯限價43555元/㎡,相等說精裝限價45555元/㎡,加上裝修包,約5萬/㎡。
2、大校場保利G28地塊成交價樓面地價37137元/㎡,比前DW金基望樾府(樓面地價31149元/㎡)還要高出近6000元/㎡,南部新城地價紀錄被刷新!
3、板橋中冶G35地塊樓面價16233元/㎡,刷新地價記錄!
4、曾經的河西南岸,如今的中央科創生活區,已全然不同。不僅首付提高至8成起,地價紀錄也被創下!新沂陽光G34地塊樓面地價21198元/㎡,未來毛坯限價3.1萬/㎡,而收官的璀璨睿灣、都會瀾岸,精裝均價不過3.1-3.2萬/㎡。
4、靠近華潤國際社區的卓越江核G12地塊,未來毛坯禁售3.5萬/㎡,這是江北核心區的房價大橫跨,未來精裝價格直逼4萬/㎡大關。
5、邁皋橋江蘇富園G42地塊,與錦麟融譽府僅一街之隔,成交價樓面價26724元/㎡,創下邁皋橋地價記錄,未來毛坯銷售限價32907元/㎡。
很顯然,地價的增長將帶來房價的明顯變化,影響深遠影響。