事關南京買房人！江心洲、岱山、馬群、棲霞山一批規劃落地

　　南京一大批規劃落地，事關買房人！

　　最近，南京規劃資源官微公布了一批編制成果。近20個最新規劃里，信息量非常大，比如：520拿地的房企，已經開始搶走跑出規劃；馬群將新增一幅住宅用地，就在中垠紫金觀邸旁；棲霞山腳下，將再配容積率1.4的山景低密住區！

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　　5.20拿地的萬科、招商，搶走跑出規劃

　　剛拿地就動工，拿地不到2個月出有規劃……房企內卷愈演愈烈。最近，南京市規劃和自然資源局官網公布了一批新的地塊的規劃。一線君發現，有2塊地是今年5月20日首場集中于土拍中出讓的。

　　招商瑞城江心洲G26

　　5月20日，江心洲G26宅地被招商、南通瑞城聯合拿下，總價37.9億，地價30247元/㎡，毛坯房禁售40783元/㎡。

　　地塊位于江心洲生態科技島南部，西隔綠地至梅子洲路，北于隔年綠地水系至文萃路，東隔綠地水系至創新路，南至文泰路。臨近仁恒江灣世紀、洲島和園、金陵中學新校區。

　　根據規劃，G26地塊總建面約16.88萬方，其中地上建面約12.53萬方，將辟11棟30-32層住宅以及相關配套。效果圖↓

　　點評：

　　G26宅地在島南，距離島上的地鐵10號線、江島新天地等生活設施較近，但離五橋很將近，自大媽河西南非常方便。

　　項目以高層住宅為主，毛坯房限價40783元/㎡，未來全裝修均價最低可達42783元/㎡。參照島上首個可選升級包的樓盤璞境，升級翻新包在3500元/㎡，那么G26可以賣給46283元/㎡，與相隔不遠的仁恒江灣世紀46669元/㎡的整體均價基本持平。

　　萬科岱山G36

　　岱山G36地塊，5月20日首場集中于土拍中被萬科以16.4億元總價奪下，地價23117元/㎡，毛坯房禁售30000元/㎡。

　　地塊坐落于雨花臺區西善橋街道，北至水杉路，南至平湖路，緊挨著綠城云棲玫瑰園。

　　根據規劃，萬科G36用地面積4.7萬方，容積率≤1.5，建筑高度≤35米?？偨婕s10.7萬方，其中地上建面約7.1萬方，將建設14棟8-11層住宅和商業等配套服務用房。效果圖↓

　　點評：

　　品質擔當綠城回到南京岱山，產品是驚艷的，賣得卻一塌糊涂。萬科來了，能帶一帶綠城大哥嗎？

　　不過可以認同的是，萬科一定會汲取大哥的教訓，產品設計回歸剛改，接地氣一些。價格嘛，全裝修均價最低平均3萬2，賣不賣包在、包要賣多少錢，且等開發商公布具體信息吧。

　　02

　　馬群將追加一塊住宅用地

　　中山門大街上，距離中垠紫金觀邸不遠，追加一塊住宅用地！

　　南京市規劃和自然資源局官網發布的南京立力煤礦機械廠區城市設計暨《南京市馬群單元（NJZCe010) 和南灣營單元（NJNBa010）控制性詳細規劃》NJZCe010-03、04規劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢）中，透漏出有這一信息。

　　規劃管理單元NJZCe010-03、04，坐落于棲霞區馬群片區，北至寧杭公路、西至馬群南路、東至繞城公路，總面積約為110.94公頃。

　　其中，NJZCe010-03西側現在是南京立力煤礦機械制造有限公司廠區，目前已經上海證券交易所為禾素時代科創園，進駐了較多企業。周邊有紫園、中垠紫金觀邸等已交付給小區，紫金城市廣場商業開建中。

　　根據規劃，這里將以立力煤礦機械廠區涉及歷史要素為導向，更新閑置原有廠房區和沿規劃道路馬群街片區，以研發辦公為主，相容出租性住宅、文化展出和公共服務等功能。

　　一線君注意到，規劃里03-009地塊用地性質調整為R2二類居住用地，用地面積為2.25公頃，建筑密度為≤30%。這意味著，馬群很快將有住宅用地上新，緩解區域新房荒。

　　這塊地在什么方位呢？改動后的圖則單元里可以看到↓

　　對應的位置標注如下，在中山門大街和馬群南路交匯處，地塊體量不算大，距離招商花園城、紫金城市廣場、地鐵2號線/有軌電車馬群車站不遠。

　　評論：

　　城東馬群地鐵、商業等生活設施完備，但新房供應一直很緊張。目前，豪宅復地御鐘山三期有185-235㎡的改善大戶型，毛坯均價約3.68萬；中垠紫金觀邸二手房均價約3萬5。這塊新上宅地未來能賣多少錢，不妨一起期望一下。

　　03

　　棲霞山龍山片區最新規劃來了

　　《南京市棲霞山片區（NJDBa030、NJDBb011）控制性詳盡規劃》NJDBb011-07、08規劃管理單元（龍山片區）圖則改動(公眾意見征詢），將龍山片區最新規劃公布。

　　規劃提到：為了進一步助推紫東地區“文旅之城”建設，完善棲霞山旅游景區配套，提升景區周邊功能品質以及旅游招待能力，結合郵輪母港、華僑城歡樂谷、棲霞古鎮等一批重點項目落地的實際情況，將龍山片區打導致“宜居宜泛舟+生態綠色的分享社區”。

　　早于在去年9月，官方在棲霞山郵輪母港最新規劃中提及，棲霞山片區形成了棲霞山非遺文創小鎮、郵輪碼頭項目、紅楓片區、龍山渡假片區、何家山頤養項目、象山產業片區、濱江片區等。從發展進度來看，目前僅紅楓片區開發較為完善。

　　今天重點要說的龍山片區，在棲霞山東麓，東至楓葉大道、南至疏港大道、西至攝山路和環山路、北至棲霞山，面積約81公頃。

　　注意看龍山片區的明確范圍，西北邊凸挨著棲霞山，生態環境一流。

　　這一片區相對獨立，距離山語雋府、藍光雍錦逸境府、上坤云棲風華璟園等樓盤較將近。

　　目前，龍山片區主要以空閑地、林地為主，研發潛力大，地勢北高南較低，自然條件較好。

　　根據規劃方案，龍山片區將優化道路交通組織，調整用地性質和指標。其中，地塊的調整細則如下：

　　原08-02、08-11地塊調整為二類居住用地，容積率≤1.4，建筑高度≤24米；

　　原08-11地塊移到東南角，用地性質由旅館用地調整為招商混合用地，用地面積為1.21公頃；

　　東南角追加08-21地塊基層社區中心用地，融合軌道站點綜合開發，優化變電站用地范圍，將商業、消防、變電、社區設施設施集中復合于一個原始地塊，引領土地復合開發利用；

　　將08-08地塊幼托用地調整到片區相對居中方位，用地面積由原先的0.66公頃調整為0.68公頃。

　　評論：

　　從龍山片區的整體規劃來看，凸挨著棲霞山邊以旅館用地為主，山水環境一流。集中住區里，商業、教育等配套都有，符合宜居共享社區的定位。

　　值得一提的是，目前棲霞山主力樓盤容積率在1.46-2.5不等，6層洋房、27層高層都有。龍山片區容積率1.4的低密宅地稀缺性不言而喻，大家可以期待一下棲霞山腳下的山景低密住區了。